房企物业迎来上市潮 部分企业业绩严重依赖母公司

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2018-06-28

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6月19日,伴随着一声清脆的锣鸣声,碧桂园服务控股有限公司(下称“碧桂园服务”)正式在港交所主板挂牌上市,股票代码为。 这已经是国内第九个实现上市的物业企业,资本正以前所未有的速度进入物业服务行业。 但并非所有上市物业企业能像碧桂园服务实现业绩稳健增长和高净利润率,部分物业企业仍然存在高收入低毛利率、对母公司过度依赖等问题。 最大房企物业上市6月19日,上午九时,碧桂园服务成功登陆港交所,开市价格为每股10港元,当日总市值最高达到250亿港元,登上了港股物业服务板块第一的位置,刷新了港股物业服务板块的最高市值纪录。

碧桂园物业的成功上市,标志着碧桂园的物业板块正式独立迈入国际资本市场。 在上市敲钟现场,碧桂园服务控股有限公司执行董事兼总经理李长江表示,本次分拆上市,碧桂园服务将成功获得独立上市地位及独立集资平台,有利于更好地发展业务,并改善运营及财务表现,“我相信,公司和股东都将因此受惠。 ”背靠中国最大的房地产开发商,碧桂园服务的发展颇为迅速。 招股书显示,2015年-2017年,公司的营业收入分别为亿元、亿元以及亿元,2016年和2017年收入增幅分别为41%、32%。

公司近三年毛利分别为亿元、8亿元、亿元,2016年及2017年同比增幅分别为57%和%。

公司2015年到2017年净利润分别为亿元、亿元以及亿元,2016年及2017年同比增幅分别为59%以及26%。

同时,2017年碧桂园服务净利润率达到14%。 九家物业公司实现上市随着我国房地产市场的发展,业主消费的持续升级,物业企业的发展迎来了新时期,但物业管理行业很长一段时间都是处于分散而竞争激烈的状态。

数据显示,在2015年,业内有约10万家物业管理企业。

大型物业企业通过并购等手段,加速扩张,出现了“强者恒强”的趋势。 数据显示,2017年,百强企业市场份额%,其中综合实力TOP10企业市场份额达到%,呈现出“越大越快,越快越好”的发展态势。

亿翰智库的研究也表明,2017年,上市企业在管面积同期增幅普遍显著,多家物业企业在管面积突破一亿平方米,全国化布局全面铺开,前后方阵营差距进一步被拉大。

前期上游房地产行业的快速发展对下游物业管理行业形成了巨大利好,城镇化的加快以及越来越多的老旧住宅引入物业管理也为行业释放出了不少隐藏空间。

大型物业企业持续跑马圈地,收并购动作频繁,小型物业生存空间被压缩,因而涌现了一批以品牌物企牵头的战略联盟,共享平台、资源,进一步加强联合发声力度。 随着市场集中度的提升,物业服务企业日渐成为资本市场新宠,步入上市加速期。 2014年彩生活叩开了资本市场的大门,到目前为止,共有8家企业登陆香港主板,1家在A股上市,62家挂牌新三板,资本正以前所未有的速度进入行业。

南都物业(603506)于2月1日在上交所挂牌上市,成为“A股物业第一股”。 实际上,由于在A股上市难度较大,部分房地产以及相关类公司纷纷转战港股市场,谋求资本力量的支持。 在香港上市的物业公司包括,彩生活()、碧桂园服务、雅生活服务()、绿城服务()、中海物业()、浦江中国()、中奥到家()、祈福生活服务()。 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《华夏时报》记者,由于近年来存量市场的发展,社区增值服务等成为了许多房企的一个业务方向。

对于资金来源较窄的企业来讲,上市可以给企业带来比较好的融资渠道。 与A股市场相比,目前香港上市的政策更为宽松,许多企业选择香港上市也是为了加快上市节奏,尽快把企业的规模和品牌做大做强。

部分物业难摆脱对母公司依赖但是由于行业发展时间不长,品牌化的企业较少,我国的物业发展仍存在诸多问题,已经上市的企业也存在高收入低毛利率、对母公司过度依赖的问题。

以雅居乐旗下的雅生活为例,目前主营业务是物业管理服务。

综合其《招股书》及2017年年报来看,2014年至2017年,雅生活物业管理服务收入分别占总营收的%、%、%及%,而在这部分收入中,雅居乐贡献比例分别达100%、%、%、%。

雅生活的在管建筑面积的增加仍主要依靠其母公司雅居乐。 雅生活2017年年报显示,雅生活在管总建筑面积为万平方米,其接管雅居乐开发项目占总在管建筑面积的%,第三方开发商占比为%,收购绿地物业带来的在管建筑面积占比为%。

严跃进分析,物业公司在业务上极度依赖母公司,短期来看,这些物业企业要想做大还必须要并购其他公司,拓展第三方业务。 集团需要协调开发业务和物业管理业务的关系,后期,房地产开发企业和物业公司的地位应该更加均衡,一个是增量市场,一个是存量市场,而不是作为一个配套来做。

另外,雅生活的物管服务还存在“高收入低毛利率”的难题。 雅生活2017年毛利率为%,远低于彩生活的%。

在雅生活的营业收入中,物业管理服务收入占比在%。

而在物业管理服务、业主增值服务和非业主增值服务三项收入中,物业管理服务的毛利率是最低的,2017年为%,远低于业主增值服务的%,和非业主增值服务的%。 另外,按照雅生活的发展计划,将于2020年实现百亿收入,其中40%来自自营物业,20%来自外拓业务,40%来自收购项目。

但从2017年年报披露的数据来看,要达成2020年的100亿目标,还存在一定的难度。